Huurverlaging aanvragen: de complete gids (2026)

Betaal je meer huur dan de maximale huurprijs die bij jouw woning hoort? Dan heb je mogelijk recht op huurverlaging. In dit artikel lees je wanneer je in aanmerking komt, hoe je het aanvraagt bij je verhuurder en wat je kunt doen als die weigert. We begeleiden je stap voor stap door het hele proces.

Wanneer kun je huurverlaging aanvragen?

Er zijn drie situaties waarin je als huurder huurverlaging kunt aanvragen:

• Je huur ligt boven het WWS-maximum. Op basis van het puntenstelsel (Woningwaarderingsstelsel) heeft elke woning een maximale huurprijs. Als je meer betaalt dan dit maximum, kun je verlaging aanvragen. Dit komt vooral voor bij woningen die door de Wet betaalbare huur (2024) van de vrije sector naar het middensegment zijn verschoven.
• Inkomensafhankelijke huurverlaging. Volgens de Woonbond kun je als je inkomen is gedaald tot onder een bepaalde grens en je huurt van een woningcorporatie, kun je in aanmerking komen voor huurverlaging. De inkomensgrenzen worden jaarlijks vastgesteld.
• Servicekosten zijn te hoog. Wanneer je maandelijkse servicekosten (zoals schoonmaak, tuinonderhoud of meubilering) onredelijk hoog zijn, kun je ook hiervoor een verlaging aanvragen via de Huurcommissie.

Stap 1: Bereken je puntentelling

Voordat je actie onderneemt, moet je weten hoeveel punten je woning scoort in het WWS. Alleen met een concrete puntentelling kun je onderbouwen dat je te veel betaalt.

Voor de berekening heb je de volgende gegevens nodig:

• De oppervlakte van je woning in vierkante meters
• Je energielabel (te vinden op EP-online.nl)
• De WOZ-waarde (staat op je gemeentelijke aanslag)
• Informatie over keuken, badkamer, buitenruimte en verwarming

Gebruik onze calculator om snel en gratis je puntentelling te berekenen. Het resultaat toont direct de maximale huurprijs die bij jouw woning hoort.

Stap 2: Schrijf je verhuurder aan

Heb je vastgesteld dat je huur boven het maximum ligt? Dan is de eerste stap altijd een schriftelijk verzoek aan je verhuurder. Dit is verplicht voordat je naar de Huurcommissie kunt stappen.

Tips voor een effectieve brief:

• Wees zakelijk en concreet. Vermeld je huidige huurprijs, het puntenaantal van je woning en de bijbehorende maximale huurprijs.
• Verwijs naar de wetgeving. Noem het Woningwaarderingsstelsel en eventueel de Wet betaalbare huur als grondslag voor je verzoek.
• Voeg je berekening bij. Stuur een kopie van je puntentelling mee als bijlage. Hoe beter je onderbouwing, hoe serieuzer je verzoek wordt genomen.
• Stel een duidelijke deadline. Vraag je verhuurder om binnen zes weken schriftelijk te reageren.
• Verstuur aangetekend. Zo heb je bewijs dat je verhuurder het verzoek heeft ontvangen. Bewaar ook zelf een kopie.

Stap 3: Reactie afwachten (6 weken)

Na ontvangst van je brief heeft je verhuurder zes weken de tijd om te reageren. Er zijn drie mogelijke uitkomsten:

• Verhuurder stemt in. De huurprijs wordt verlaagd naar het maximum op basis van de puntentelling. Dit is de snelste oplossing.
• Verhuurder doet een tegenvoorstel. Soms is er discussie over het puntenaantal (bijvoorbeeld over de oppervlakte of het energielabel). In dat geval kun je samen proberen tot overeenstemming te komen.
• Verhuurder reageert niet of weigert. Na zes weken zonder bevredigend antwoord kun je de Huurcommissie inschakelen.

Stap 4: Huurcommissie als het niet lukt

Als je verhuurder niet meewerkt, kun je een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie. Dit kan online via huurcommissie.nl of per post.

Wat je nodig hebt voor het verzoekschrift:

• Een kopie van je huurcontract
• Je puntentelling (berekening)
• De brief die je aan je verhuurder hebt gestuurd
• Eventueel de reactie van je verhuurder

De legeskosten bedragen €25 voor huurders. Als de Huurcommissie je in het gelijk stelt, betaalt de verhuurder €300 aan leges. De procedure duurt gemiddeld 4 tot 6 maanden van aanvraag tot uitspraak.

Bij woningen tot €1.228,07 per maand (sociaal en middenhuur) is de uitspraak van de Huurcommissie bindend. Bij vrije-sectorwoningen is het oordeel adviserend en kun je naar de kantonrechter als de verhuurder het advies niet opvolgt.

Terugwerkende kracht

Goed nieuws: een huurverlaging via de Huurcommissie kan tot zes maanden terugwerkende kracht hebben. Dat betekent dat je niet alleen vanaf de uitspraak minder betaalt, maar dat je ook het te veel betaalde bedrag over de afgelopen maanden kunt terugkrijgen.

De terugwerkende kracht geldt vanaf de datum waarop je het verzoekschrift bij de Huurcommissie hebt ingediend. Het loont daarom om zo snel mogelijk actie te ondernemen nadat je hebt vastgesteld dat je te veel betaalt.

Tip: Sla je berekening op als PDF en stuur deze mee met je verzoek aan de verhuurder en de Huurcommissie. Een concrete, goed onderbouwde berekening versterkt je dossier aanzienlijk.

Veelgemaakte fouten

In de praktijk zien we dat huurders regelmatig dezelfde fouten maken bij het aanvragen van huurverlaging. Voorkom deze valkuilen:

• Geen puntentelling meegestuurd. Zonder berekening is je verzoek niet onderbouwd. Verhuurders en de Huurcommissie nemen je serieuzer als je met cijfers komt.
• Te laat ingediend. Hoe langer je wacht, hoe meer geld je misloopt. De terugwerkende kracht is beperkt tot zes maanden, dus uitstel kost je letterlijk geld.
• Verhuurder niet eerst aangeschreven. De Huurcommissie vereist dat je eerst je verhuurder hebt benaderd. Sla deze stap niet over.
• Verkeerde instantie benaderd. De Huurcommissie behandelt alleen huurprijsgeschillen. Voor andere klachten (bijvoorbeeld geluidsoverlast of burenruzies) moet je bij de gemeente of verhuurder zijn.
• Onjuiste gegevens gebruikt. Controleer of je de juiste WOZ-waarde en het correcte energielabel gebruikt. Verouderde gegevens leiden tot een foutieve berekening.