Sociale huur, middenhuur en vrije sector: alle verschillen op een rij
De Nederlandse huurmarkt kent drie segmenten, elk met eigen regels voor maximale huurprijzen, huurverhogingen en huurbescherming. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is het middensegment daar officieel bijgekomen. In dit artikel leggen we de verschillen tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector helder uit, zodat je precies weet waar jouw woning in valt en welke rechten je hebt.
De drie huursegmenten in Nederland
Nederland verdeelt huurwoningen in drie categorieën op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntenstelsel genoemd. Elke woning krijgt punten op basis van kenmerken zoals oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen. Het totale puntenaantal bepaalt in welk segment de woning valt.
Tot medio 2024 waren er in de praktijk maar twee segmenten: sociaal (gereguleerd) en vrije sector (ongereguleerd). De Wet betaalbare huur introduceerde het middensegment, waardoor een grote groep woningen die voorheen in de vrije sector vielen nu ook aan een maximale huurprijs gebonden is.
Sociale huur (tot 143 punten)
De sociale huursector is het meest gereguleerde segment op de Nederlandse huurmarkt. Woningen met 143 punten of minder in het WWS vallen in deze categorie.
De maximale huurprijs voor sociale huurwoningen bedraagt in 2026 €932,93 per maand. De exacte maximale huur hangt af van het puntenaantal: elke puntwaarde heeft een bijbehorend bedrag dat jaarlijks wordt geïndexeerd door de Rijksoverheid.
Kenmerken van de sociale huursector:
- Huurtoeslag mogelijk, mits je inkomen onder de toeslaggrens valt
- Jaarlijkse huurverhoging is gelimiteerd (maximaal 4,1% of €25 bij lage huur in 2026)
- Inkomensgrens voor toewijzing bij woningcorporaties
- Wachtlijsten zijn de norm, met gemiddelde wachttijden van 5 tot 15 jaar in grote steden
- Volledige huurbescherming via het puntenstelsel en de Huurcommissie
Sociale huurwoningen worden voornamelijk verhuurd door woningcorporaties, maar ook particuliere verhuurders zijn aan deze regels gebonden wanneer hun woning 143 punten of minder scoort.
Middenhuur (144 tot 186 punten)
Het middensegment is de nieuwste categorie op de huurmarkt. Woningen met 144 tot en met 186 punten vallen sinds 1 juli 2024 onder de regulering van de Wet betaalbare huur.
De maximale huurprijs voor middenhuurwoningen bedraagt in 2026 €1.228,07 per maand. Net als bij sociale huur geldt er een maximale huurprijs per puntenaantal: een woning met 144 punten heeft een lagere maximale huur dan een woning met 186 punten.
Kenmerken van het middensegment:
- Geen huurtoeslag mogelijk (huur ligt boven de toeslaggrens)
- Maximale huurverhoging is begrensd op inflatie + 1% (in 2026: maximaal 4,1%)
- Geen inkomensgrens voor toewijzing
- Geen wachtlijsten via woningcorporaties (meeste middenhuur is particulier)
- Huurbescherming via het puntenstelsel, vergelijkbaar met sociale huur
Naar schatting vallen meer dan 300.000 huurwoningen in dit segment. Veel van deze woningen werden voor de wetswijziging tegen hogere vrije-sectorprijzen verhuurd. Huurders van deze woningen kunnen nu een huurverlaging aanvragen als hun huur boven het puntmaximum ligt.
Vrije sector (187 punten of meer)
Woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector. In dit segment geldt geen wettelijk maximum voor de aanvangshuurprijs. De verhuurder en huurder spreken de huurprijs onderling af op basis van de markt.
Kenmerken van de vrije sector:
- Geen maximale huurprijs bij aanvang van het huurcontract
- Geen huurtoeslag mogelijk
- Jaarlijkse huurverhoging is wel begrensd: maximaal 4,1% in 2026 (of inflatie + 1%)
- Beperkte huurbescherming: de Huurcommissie kan alleen adviseren, niet bindend oordelen
- Vaak hogere huurprijzen, vooral in populaire steden
Hoewel de vrije sector geen maximale huurprijs kent, geldt er sinds 2024 wel een wettelijke limiet op de jaarlijkse huurverhoging. Dit was voorheen niet het geval, waardoor sommige verhuurders huurprijzen jaarlijks met forse percentages konden verhogen.
Vergelijkingstabel
| Sociale huur | Middenhuur | Vrije sector | |
|---|---|---|---|
| Punten (WWS) | ≤ 143 punten | 144 – 186 punten | ≥ 187 punten |
| Maximale huur (2026) | €932,93 per maand | €1.228,07 per maand | Geen maximum |
| Huurtoeslag | Ja, onder voorwaarden | Nee | Nee |
| Max. huurverhoging | 4,1% of €25 (2026) | 4,1% (inflatie + 1%) | 4,1% (inflatie + 1%) |
| Wachtlijst | Ja, vaak lang | Nee | Nee |
| Huurbescherming | Volledig (Huurcommissie bindend) | Volledig (Huurcommissie bindend) | Beperkt (Huurcommissie adviserend) |
Wat als je woning in het verkeerde segment zit?
Het komt regelmatig voor dat huurders een huurprijs betalen die niet past bij het segment van hun woning. Dit kan twee kanten op werken:
- Te veel huur betalen: je woning scoort bijvoorbeeld 160 punten (middenhuur), maar je betaalt €1.400 per maand (vrije sector niveau). In dat geval kun je een huurverlaging aanvragen bij je verhuurder, en als dat niet lukt via de Huurcommissie.
- Segment verschuift door wetgeving: door de Wet betaalbare huur zijn veel woningen die eerst in de vrije sector zaten, nu officieel middenhuur. Als jouw huur boven het puntenmaximum ligt, heb je recht op verlaging.
De eerste stap is altijd het berekenen van je puntentelling. Zodra je weet hoeveel punten je woning scoort, kun je opzoeken wat de maximale huurprijs is en vergelijken met wat je nu betaalt. Onze calculator helpt je daarbij.
Bereken jouw maximale huurprijs
Vul de kenmerken van je woning in en ontdek direct wat je maximaal mag betalen.
Start berekening →