Huurprijs berekenen als verhuurder: dit moet je weten

Als verhuurder wil je een eerlijke huurprijs vragen die past bij de kwaliteit van je woning. Tegelijkertijd wil je niet het risico lopen op een huurverlaging of boete. Sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) zijn de regels aangescherpt en is het voor verhuurders belangrijker dan ooit om de puntentelling goed te kennen. In dit artikel lees je hoe je de maximale huurprijs berekent en hoe je strategisch kunt omgaan met het puntenstelsel.

Waarom is de juiste huurprijs belangrijk?

Een te hoge huurprijs brengt directe risico's met zich mee. Als een huurder naar de Huurcommissie stapt en de huur wordt getoetst, kan de Huurcommissie een huurverlaging opleggen. Die verlaging kan terugwerken tot het begin van het huurcontract (bij toetsing binnen 6 maanden) en je bent als verhuurder verplicht het teveel betaalde terug te betalen.

Aan de andere kant is een te lage huurprijs ook niet wenselijk. Je loopt rendement mis op je investering en het kan lastig zijn om de huur later substantieel te verhogen, zeker in het gereguleerde segment waar jaarlijkse verhogingen aan een maximum gebonden zijn.

De juiste huurprijs vaststellen is daarom een kwestie van zorgvuldig rekenen, niet van gokken.

Verplichtingen sinds de Wet betaalbare huur

Sinds 1 juli 2024 is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend voor alle woningen tot en met 186 punten. Dat betekent:

• Woningen tot 143 punten vallen in de sociale huursector met een gemaximeerde huur.
• Woningen van 144 tot 186 punten vallen in het middensegment, eveneens met een wettelijk maximum.
• Alleen woningen met 187 punten of meer zijn vrije sector en kennen geen huurplafond.

Gemeenten mogen handhaven. Zij kunnen controleren of verhuurders zich aan de maximale huurprijzen houden. Bij overtredingen riskeer je als verhuurder een boete. Dit is een belangrijke verandering: voorheen moest de huurder zelf actie ondernemen via de Huurcommissie. Nu kan de gemeente proactief ingrijpen.

Hoe bereken je de maximale huur?

De berekening werkt voor verhuurders precies hetzelfde als voor huurders. Je telt de punten bij elkaar op voor alle zeven categorieën van het WWS:

1. Oppervlakte: 1 punt per m² woonoppervlak
2. Energielabel: 0 tot 57 punten
3. WOZ-waarde: via de formule WOZ / 14.453 (max. 33% van totaal)
4. Keuken: 4 tot 15 punten
5. Badkamer: 3 tot 12 punten
6. Buitenruimte: afhankelijk van oppervlakte
7. Verwarming: 2 punten per verwarmde ruimte

Het totale puntenaantal bepaalt de maximale huurprijs volgens de huurprijstabel van de Rijksoverheid, die jaarlijks per 1 juli wordt aangepast.

Strategisch omgaan met het puntenstelsel

Als verhuurder kun je gericht investeren om het puntenaantal van je woning te verhogen. Sommige investeringen leveren meer punten per euro op dan andere.

Energielabel verbeteren

Dit is de investering met het hoogste rendement per euro. Een verbetering van energielabel G naar label A levert +41 punten op. Dat komt neer op ongeveer 280 euro per maand hogere maximale huur. Maatregelen zoals isolatie, HR++ glas en een warmtepomp zijn bovendien subsidiabel via de ISDE-regeling.

Keuken en badkamer upgraden

Een keukenrenovatie van basis naar luxe levert +11 punten op, een badkamerrenovatie +9 punten. Samen is dat +20 punten, goed voor circa 137 euro per maand extra. De investering (15.000 tot 25.000 euro) verdien je binnen 10 tot 15 jaar terug.

Buitenruimte toevoegen

Het aanleggen van een balkon of terras kan 5 tot 10 punten opleveren. Dit is bouwkundig ingrijpender, maar kan bij een appartement zonder buitenruimte een flink verschil maken.

De grens: 186 vs. 187 punten

Dit is misschien wel het belangrijkste strategische punt voor verhuurders. Het verschil tussen 186 en 187 punten is enorm:

• 186 punten: maximale huur van 1.228,07 euro per maand (middensegment, gereguleerd)
• 187 punten: vrije sector, geen wettelijk maximum

Als je woning rond de 180 punten scoort, kan het financieel zeer aantrekkelijk zijn om gericht te investeren om boven de 186 punten uit te komen. Eén punt verschil is hier het verschil tussen een gemaximeerde huur en volledige vrijheid in prijsbepaling.

Let op: de Huurcommissie controleert streng bij grensgevallen. Zorg dat je de puntentelling kunt onderbouwen met documentatie (energielabel rapport, WOZ-beschikking, foto's van voorzieningen).

Risico's van een te hoge huurprijs

Als je meer vraagt dan het WWS-maximum, loop je de volgende risico's:

• Huurverlaging door de Huurcommissie: de huurder kan een verzoek indienen, en de Huurcommissie kan de huur terugbrengen naar het WWS-maximum.
• Terugwerkende kracht: bij een procedure binnen 6 maanden na aanvang van het huurcontract kan de huurverlaging terugwerken tot de ingangsdatum. Je bent dan verplicht het verschil terug te betalen.
• Procedure kosten: de verliezende partij betaalt de kosten van de Huurcommissie, momenteel rond de 300 euro.
• Gemeentelijke handhaving: sinds de Wet betaalbare huur kunnen gemeenten zelf controleren en beboeten. Je hoeft niet meer te wachten tot een huurder actie onderneemt.
• Reputatieschade: in een markt waar huurders steeds beter geïnformeerd zijn, kan een klacht bij de Huurcommissie je reputatie als verhuurder schaden.

De boodschap is duidelijk: bereken de puntentelling zorgvuldig en blijf binnen het wettelijk maximum. Het is het niet waard om een paar tientjes per maand extra te vragen als dat kan leiden tot een procedure en terugbetaling.