Wat is het WWS puntenstelsel? Uitleg voor huurders en verhuurders

Huur je een woning en vraag je je af of je huurprijs eigenlijk wel klopt? Of ben je verhuurder en wil je weten wat je maximaal mag vragen? In beide gevallen draait alles om het Woningwaarderingsstelsel, beter bekend als het WWS of het puntenstelsel. In dit artikel leggen we uit hoe het werkt, welke categorieen meetellen en wat er recentelijk is veranderd.

Wat is het Woningwaarderingsstelsel?

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een officieel systeem van de Rijksoverheid dat de kwaliteit van een huurwoning uitdrukt in punten. Elke punt vertegenwoordigt een bepaalde eigenschap van de woning, zoals het aantal vierkante meters, het energielabel of de aanwezigheid van een balkon. Het totale aantal punten bepaalt vervolgens in welk huursegment je woning valt en wat de maximale huurprijs is.

Het stelsel bestaat al sinds 1979 en wordt regelmatig aangepast aan nieuwe wetgeving en marktomstandigheden. De meest recente grote wijziging kwam in 2024 met de Wet betaalbare huur, die het middensegment voor het eerst reguleerde.

Hoe werkt het puntenstelsel?

De puntentelling is opgebouwd uit zeven hoofdcategorieen. Elke categorie levert een bepaald aantal punten op. Hoe meer punten je woning scoort, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn.

De 7 categorieen

• Oppervlakte — Je krijgt 1 punt per vierkante meter woonoppervlak. Een woning van 65 m² levert dus 65 punten op. Dit is meestal de grootste categorie.
• Energielabel — Het energielabel kan 0 tot 57 punten opleveren. Een woning met label A++++ scoort maximaal, terwijl label G 0 punten oplevert. Dit is na oppervlakte vaak de zwaarstwegende factor.
• WOZ-waarde — De WOZ-waarde wordt omgerekend naar punten via de formule: WOZ-waarde gedeeld door 14.453. Er geldt een cap van 33%: de WOZ-punten mogen nooit meer dan een derde van het totale puntenaantal uitmaken.
• Keuken — Een keuken levert 4 tot 15 punten op, afhankelijk van het aanrecht, het aantal aansluitpunten en de aanwezige voorzieningen zoals een vaatwasseraansluiting.
• Badkamer en sanitair — De badkamer levert 3 tot 12 punten op. Factoren zijn onder andere de aanwezigheid van een douche, bad, tweede toilet en de grootte van de ruimte.
• Buitenruimte — Een balkon, tuin of dakterras levert punten op op basis van de oppervlakte. Gedeelde buitenruimte (zoals een gemeenschappelijke tuin) telt ook mee, maar voor een kleiner deel.
• Verwarming — Elke verwarmde ruimte levert 2 punten op. Een woning met 4 verwarmde kamers krijgt dus 8 punten voor deze categorie.

De drie huursegmenten

Op basis van het totale puntenaantal valt je woning in een van de drie segmenten. Elk segment heeft eigen regels voor de maximale huurprijs.

De genoemde bedragen worden jaarlijks aangepast door de Rijksoverheid, meestal per 1 juli. De actuele bedragen vind je in de officiële huurprijstabel van de Huurcommissie.

Wat veranderde er in 2024?

De belangrijkste wijziging van de afgelopen jaren is de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024. Voor die datum gold het puntenstelsel alleen voor de sociale huursector (tot 143 punten). Woningen met meer punten vielen automatisch in de vrije sector, waar geen maximale huurprijs bestond.

Sinds de wetswijziging is er een nieuw middensegment (144 tot 186 punten) waarin de huurprijs ook aan een maximum gebonden is. Dit betekent dat verhuurders van woningen in dit segment niet langer zelf de huurprijs mogen bepalen. Voor huurders is dit goed nieuws: veel woningen die voorheen tegen hoge vrije-sectorprijzen werden verhuurd, vallen nu onder een gemaximeerde huurprijs.

Wat kun je met het puntenstelsel?

Voor huurders

Als huurder kun je met het puntenstelsel controleren of je niet te veel betaalt. Bereken het aantal punten van je woning, zoek de bijbehorende maximale huurprijs op en vergelijk die met wat je nu betaalt. Betaal je meer dan het maximum? Dan kun je actie ondernemen: eerst je verhuurder aanschrijven, en als dat niet helpt, een procedure starten bij de Huurcommissie.

Voor verhuurders

Als verhuurder helpt het puntenstelsel je om de juiste huurprijs vast te stellen. Door de punten nauwkeurig te berekenen, voorkom je dat je een te hoge huurprijs vraagt (wat kan leiden tot een procedure bij de Huurcommissie) of juist een te lage prijs hanteert waardoor je onnodig inkomsten misloopt.

In beide gevallen geldt: een goede berekening begint bij betrouwbare gegevens. Zorg dat je je WOZ-waarde, energielabel en woonoppervlakte bij de hand hebt voordat je aan de berekening begint.