Wet betaalbare huur: wat verandert er voor huurders en verhuurders?

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Deze wet is de grootste verandering in de Nederlandse huurmarkt in decennia. Voor het eerst wordt niet alleen de sociale huur, maar ook de middenhuur gereguleerd via het Woningwaarderingsstelsel (WWS). In dit artikel leggen we uit wat de wet inhoudt, wat er precies verandert en wat dat betekent voor jou als huurder of verhuurder.

Wat is de Wet betaalbare huur?

De Wet betaalbare huur is een initiatief van voormalig minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) en heeft als doel om huren in Nederland betaalbaarder te maken. De kern van de wet: het Woningwaarderingsstelsel is nu dwingend voor alle huurwoningen tot en met 186 punten.

Voor 1 juli 2024 gold het WWS alleen verplicht voor de sociale huursector (tot 143 punten). Woningen met meer punten vielen automatisch in de vrije sector, waar verhuurders zelf de huurprijs konden bepalen. Die vrijheid is nu ingeperkt: er is een nieuw middensegment bijgekomen (144 tot 186 punten) waarin de huurprijs eveneens aan een wettelijk maximum gebonden is.

De belangrijkste veranderingen

1. WWS is nu dwingend (niet meer adviserend)

Voorheen was het WWS voor het middensegment slechts adviserend. Verhuurders konden het naast zich neerleggen. Dat is verleden tijd: de puntentelling volgens het Besluit huurprijzen woonruimte is nu bindend. Als je woning 160 punten heeft, mag de huur niet boven het bijbehorende WWS-maximum uitkomen, ongeacht wat er in het huurcontract staat.

2. Nieuw segment: middenhuur (144-186 punten)

Tussen de sociale huur (tot 143 punten) en de vrije sector (187+ punten) is een nieuw segment gecreëerd. Woningen in dit segment hebben een gemaximeerde huurprijs die gekoppeld is aan het puntenaantal. De maximale huur voor 186 punten bedraagt momenteel 1.228,07 euro per maand.

3. Gemeenten mogen handhaven

Dit is een belangrijke verandering in de praktijk. Voorheen moest de huurder zelf naar de Huurcommissie stappen om een te hoge huur aan te vechten. Nu mogen gemeenten proactief controleren of verhuurders zich aan de maximale huurprijzen houden. Bij overtredingen kunnen zij boetes opleggen.

4. Energielabel weegt zwaarder

In het vernieuwde WWS is het energielabel nog belangrijker geworden. Een goed energielabel kan tot 57 punten opleveren, terwijl een slecht label (G) 0 punten geeft. Dit stimuleert verhuurders om te investeren in verduurzaming.

Impact voor huurders

De Wet betaalbare huur is goed nieuws voor een grote groep huurders. Naar schatting vallen circa 300.000 woningen die voorheen in de vrije sector werden verhuurd nu onder het gereguleerde middensegment. Voor huurders van deze woningen betekent dit:

• Huurverlaging aanvragen: als je huidige huur hoger is dan het WWS-maximum voor jouw woning, kun je een huurverlaging aanvragen bij je verhuurder of bij de Huurcommissie.
• Bescherming tegen buitensporige verhogingen: de jaarlijkse huurverhoging is nu ook in het middensegment gemaximeerd.
• Meer transparantie: verhuurders zijn verplicht om het puntenaantal en de bijbehorende maximale huur te vermelden bij nieuwe huurcontracten.

De eerste stap is altijd: controleer hoeveel punten jouw woning heeft. Als je woning tot 186 punten scoort, valt je onder de regulering en geldt er een maximum.

Impact voor verhuurders

Voor verhuurders heeft de wet ingrijpende gevolgen, vooral als je woningen in het middensegment verhuurt:

• Verplicht onder het WWS-maximum: voor woningen tot 186 punten mag je niet meer vragen dan de huurprijstabel voorschrijft.
• Investeren in punten: veel verhuurders kiezen ervoor om te investeren in verduurzaming of renovatie om boven de 186 punten uit te komen en in de vrije sector te blijven.
• Handhaving door gemeenten: je kunt niet langer erop rekenen dat huurders geen actie ondernemen. Gemeenten kunnen nu zelf controleren.
• Administratieve verplichtingen: bij nieuwe contracten moet je het puntenaantal en de maximale huur kunnen aantonen.

Overgangsperiode

De Wet betaalbare huur kent een overgangsregeling voor bestaande huurcontracten:

Bestaande contracten

Als je al een huurcontract had voor 1 juli 2024, kun je alsnog een huurverlaging aanvragen als jouw huur boven het WWS-maximum ligt. Dit geldt voor contracten in het middensegment (144-186 punten). Je kunt hiervoor terecht bij je verhuurder of bij de Huurcommissie.

Nieuwe contracten

Huurcontracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten, zijn direct gebonden aan het WWS-maximum. De verhuurder mag niet meer vragen dan het puntenaantal toelaat.

Let op: de overgangsperiode voor huurverlaging bij bestaande contracten is niet onbeperkt. Het is verstandig om zo snel mogelijk je puntentelling te controleren en actie te ondernemen als je vermoedt dat je te veel betaalt.

Veelgestelde vragen over de wet

Geldt dit ook voor bestaande huurcontracten?

Ja. De wet geldt voor alle huurwoningen tot 186 punten, ongeacht wanneer het contract is afgesloten. Als je huur boven het WWS-maximum ligt, kun je een huurverlaging aanvragen.

Kan ik als huurder met terugwerkende kracht geld terugkrijgen?

Dat kan beperkt. Via de Huurcommissie kun je een procedure starten. Bij contracten die na 1 juli 2024 zijn ingegaan, kan de huurverlaging terugwerken tot de ingangsdatum. Bij oudere contracten is de terugwerkende kracht beperkter en afhankelijk van wanneer je de procedure start.

Hoe weet ik hoeveel punten mijn woning heeft?

Je kunt het puntenaantal berekenen door de kenmerken van je woning in te vullen in een puntentelling-tool. Je hebt daarvoor je woonoppervlakte, energielabel, WOZ-waarde en informatie over de voorzieningen nodig.

Wat als mijn verhuurder niet meewerkt aan een huurverlaging?

Als je verhuurder je verzoek afwijst, kun je een procedure starten bij de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt het puntenaantal onafhankelijk en kan een bindende uitspraak doen. De kosten zijn circa 25 euro voor huurders.